Aumento de renta en CDMX: la inflación es un límite, no una autorización automática

La SCJN validó el tope para vivienda y delimitó los datos del registro digital; ahora el reto es ejecutar cada actualización con contrato, fecha, índice y evidencia consistentes

Resumen ejecutivo

En la Ciudad de México, la renta de inmuebles destinados a casa habitación sólo puede aumentarse anualmente y el incremento no puede ser mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior. Esta regla deriva del artículo 2448 D del Código Civil aplicable en la capital, reformado mediante decreto publicado el 28 de agosto de 2024 (Jefatura de Gobierno de la Ciudad de México, 2024).

El 25 de febrero de 2026, al resolver el Amparo en Revisión 546/2025, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación sostuvo la constitucionalidad de ese límite. Consideró que la medida protege la asequibilidad de la vivienda sin eliminar la libertad de las partes para fijar la renta inicial y las demás condiciones del contrato. En el mismo asunto, validó la obligación de registrar los contratos, pero interpretó que el registro debe limitarse a la colonia, alcaldía, monto de la renta e incremento convenido, preservando la confidencialidad (Suprema Corte de Justicia de la Nación [SCJN], 2026a).

La inflación funciona como techo, no necesariamente como aumento automático. Para determinar si una actualización es exigible deben revisarse el destino habitacional, la fecha de aniversario, la cláusula contractual, la renta base, el indicador aplicable, la comunicación entre las partes y la documentación del cambio. Aplicar un porcentaje sin esa secuencia puede producir diferencias, pagos controvertidos o una cláusula parcialmente ineficaz.

Qué cambió en la Ciudad de México

El decreto de 2024 modificó el segundo párrafo del artículo 2448 D. La regla vigente establece que, para los arrendamientos comprendidos en el capítulo de fincas urbanas destinadas a habitación:

• La renta debe estipularse en moneda nacional.
• Sólo puede aumentarse anualmente.
• El incremento nunca puede ser mayor a la inflación reportada por Banco de México en el año anterior, calculado respecto de la renta mensual pactada.

El capítulo tiene carácter de orden público e interés social. Por ello, una cláusula que pretenda eludir el límite no debe tratarse como si desplazara la ley.

La reforma también adicionó al artículo 2448 F la obligación de registrar los contratos habitacionales en un sistema digital a cargo del Gobierno de la Ciudad de México. Para los contratos nuevos, el texto prevé un plazo no mayor a 30 días desde su celebración; el decreto incluyó además reglas transitorias para los contratos que estaban vigentes al entrar en vigor (Jefatura de Gobierno de la Ciudad de México, 2024).

Lo que resolvió la Suprema Corte

En el Amparo en Revisión 546/2025, una empresa dedicada al arrendamiento habitacional cuestionó, entre otros aspectos, el límite inflacionario por considerar que afectaba la libertad contractual y el derecho de propiedad. También impugnó el registro digital por sus implicaciones sobre privacidad y datos personales.

La SCJN negó el amparo respecto de los artículos reclamados. En relación con el aumento, sostuvo que la norma persigue una finalidad constitucionalmente legítima: proteger el derecho a una vivienda adecuada y evitar incrementos desproporcionados. La Corte observó que la regla no impide fijar libremente la renta inicial; limita su incremento durante la relación de arrendamiento (SCJN, 2026a).

La sentencia también aclaró la referencia legal a la inflación “reportada por el Banco de México”. Reconoció que el INEGI tiene la facultad exclusiva para elaborar y publicar el Índice Nacional de Precios al Consumidor, pero señaló que Banco de México puede analizar, utilizar y difundir ese dato en el ejercicio de su función de política monetaria. Por ello, entendió la norma como una remisión al dato oficial de inflación construido con base en el INPC elaborado por INEGI y difundido institucionalmente por el banco central (SCJN, 2026a).

Esto evita una lectura equivocada: Banco de México no crea un índice alternativo para rentas. La base estadística sigue siendo el INPC de INEGI.

El tope legal no sustituye la cláusula contractual

Que la ley establezca un máximo no significa que cada arrendador pueda imponerlo unilateralmente en cualquier fecha.

Los contratos obligan a las partes en lo expresamente pactado y en las consecuencias que derivan de la buena fe, el uso y la ley. Además, su validez y cumplimiento no pueden quedar al arbitrio de uno solo de los contratantes, conforme a los artículos 1796 y 1797 del Código Civil aplicable en la Ciudad de México (Congreso de la Ciudad de México, s. f.).

La secuencia correcta exige responder:

• ¿El inmueble está destinado exclusivamente a casa habitación?
• ¿El contrato contiene una cláusula de actualización?
• ¿Qué fecha define como aniversario o momento de ajuste?
• ¿Qué renta mensual sirve como base?
• ¿Qué índice, periodo y fórmula pactaron las partes?
• ¿La cláusula supera el límite imperativo?
• ¿El cambio debe notificarse o formalizarse mediante convenio?
• ¿Existe evidencia de la aceptación y del pago actualizado?

Si el contrato fija un porcentaje menor al máximo legal, en principio debe respetarse la estipulación contractual. Si pretende uno mayor, el exceso entra en conflicto con el límite. Si guarda silencio, el artículo 2448 D no debe asumirse sin más como autorización para modificar unilateralmente una obligación esencial: debe revisarse la arquitectura completa del contrato y, en su caso, formalizarse el acuerdo.

No todos los arrendamientos están en el mismo supuesto

La regla analizada pertenece al capítulo de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a habitación. No debe extrapolarse automáticamente a:

• Locales comerciales.
• Oficinas y consultorios.
• Bodegas o inmuebles industriales.
• Arrendamientos rústicos.
• Hospedaje y servicios de estancia temporal.
• Operaciones ubicadas fuera de la Ciudad de México.

Cada supuesto requiere revisar jurisdicción, destino real, tipo contractual y normas especiales. Llamar “arrendamiento” a una relación no determina por sí solo su régimen jurídico.

También debe distinguirse entre renta y conceptos accesorios. Cuota de mantenimiento, servicios, estacionamiento, muebles, penalidades o contraprestaciones adicionales no deben utilizarse para encubrir un incremento prohibido. Su naturaleza, forma de actualización y evidencia deben quedar claramente diferenciadas.

Qué porcentaje tomar en 2026

INEGI informó que la inflación general anual de diciembre de 2025 fue de 3.69%. El INPC registró 143.042 puntos y una variación mensual de 0.28% en ese mes (Instituto Nacional de Estadística y Geografía [INEGI], 2026).

Ese 3.69% es una referencia oficial relevante para actualizaciones vinculadas a la inflación anual de 2025. Sin embargo, antes de aplicarlo como porcentaje definitivo a un contrato concreto deben revisarse la redacción contractual, la fecha de actualización y el modo en que se identifica el periodo de referencia. El dato legalmente aplicable no debe escogerse por conveniencia ni sustituirse por inflación subyacente, expectativas, UMA, tasa de interés o variaciones de anuncios inmobiliarios.

Ejemplo meramente ilustrativo

Si una renta habitacional mensual es de 20,000 pesos y, después de revisar el contrato, se determina que el límite aplicable es 3.69%, el cálculo aritmético sería:

• Renta base: 20,000 pesos.
• Límite porcentual: 3.69%.
• Incremento máximo ilustrativo: 738 pesos.
• Renta mensual resultante: 20,738 pesos.

El ejemplo no determina la exigibilidad en un contrato real. Si la cláusula pactó un ajuste menor, opera el parámetro contractual dentro del límite. Si no existe cláusula, hay ambigüedad o se pretende aplicar el incremento antes de la anualidad, debe revisarse el instrumento antes de cobrar o pagar una cantidad diferente.

El registro digital: obligación sí, contrato íntegro no

El segundo aspecto del Amparo en Revisión 546/2025 es especialmente relevante para la protección de datos.

La SCJN sostuvo una interpretación conforme del artículo 2448 F: el registro debe limitarse a la información estrictamente necesaria para generar estadísticas y dar seguimiento a los aumentos permitidos. Los datos identificados por la sentencia son:

• Colonia del inmueble.
• Alcaldía.
• Monto de la renta pactada.
• Incremento convenido.

La Corte indicó que deben excluirse las demás cláusulas y datos personales que no guarden relación con esa finalidad, como descripciones detalladas, garantías, cuentas bancarias, domicilios particulares o información fiscal. El registro no es público y la información debe conservarse bajo reglas de confidencialidad y protección de datos (SCJN, 2026a; SCJN, 2026b).

Esta delimitación es una aplicación concreta del principio de minimización: una obligación de registro no autoriza a recopilar toda la información disponible.

Al momento de elaborar este artículo no se corroboró, en una fuente oficial accesible, la operación pública completa de una plataforma que refleje todos los límites fijados por la sentencia. Esta incertidumbre no elimina el deber legal, pero aconseja documentar las verificaciones realizadas, conservar evidencia de cualquier intento de cumplimiento y revisar los lineamientos oficiales antes de remitir información.

Errores frecuentes al actualizar una renta

Aplicar el porcentaje antes del aniversario

La ley permite el aumento anual. Un ajuste anticipado puede contrariar la periodicidad legal y el contrato.

Confundir el máximo con un derecho automático

El techo limita lo que puede convenirse o exigirse; no reemplaza el consentimiento, la cláusula ni la forma de implementación.

Usar el indicador equivocado

UMA, inflación subyacente, tasa hipotecaria y apreciación de vivienda tienen funciones distintas. No son sustitutos automáticos del dato oficial de inflación general basado en INPC.

Incrementar sobre una base incorrecta

Debe identificarse si la renta base es la inicial o la vigente y qué dispone el contrato. También deben separarse mantenimiento y servicios.

Modificar garantías sin revisar documentos relacionados

Si cambia la renta, deben revisarse pagarés, pólizas, fianzas, depósitos, convenios de mediación, recibos y obligaciones del fiador u obligado solidario. Una garantía que conserva el monto anterior puede generar una brecha documental.

Enviar el contrato completo al registro

La sentencia delimitó los datos que pueden recabarse. Compartir información excesiva puede elevar innecesariamente el riesgo de privacidad.

Cobrar sin comprobante ni trazabilidad

El expediente debe conservar cálculo, fuente, fecha, aviso, aceptación, recibos y versión actualizada de los documentos relacionados.

Ruta preventiva de actualización

Una actualización controlada puede seguir nueve pasos:

1. Confirmar ubicación y destino habitacional. 2. Revisar vigencia, aniversario y cláusula de incremento. 3. Identificar la renta mensual base y conceptos accesorios. 4. Verificar el dato oficial de inflación y conservar la fuente. 5. Comparar el resultado contractual con el límite legal. 6. Elaborar una memoria de cálculo reproducible. 7. Comunicar el ajuste por el medio y con la anticipación pactados. 8. Formalizar la modificación cuando resulte necesario y armonizar garantías. 9. Integrar evidencia de registro, comunicación, aceptación y pagos.

La memoria de cálculo debería indicar contrato, inmueble, fecha inicial, fecha de aniversario, renta base, fórmula, índice, fuente, resultado y persona que efectuó la revisión. Esa hoja sencilla reduce errores y permite explicar el monto meses después.

Mitigación mediante BLINDAJE RAÍZ 360

BLINDAJE RAÍZ 360 puede revisar el expediente de arrendamiento y estructurar una actualización verificable, sin prometer ausencia de controversias ni sustituir la decisión judicial. Según el alcance contratado, el servicio puede comprender:

• Diagnóstico del contrato y del régimen aplicable.
• Verificación de anualidad, renta base, fórmula e índice.
• Memoria de cálculo y control de versiones.
• Revisión del aviso o convenio modificatorio.
• Armonización con pagarés, fianza, póliza, depósito y obligado solidario.
• Matriz de cumplimiento del artículo 2448 D.
• Checklist del registro digital y minimización de datos.
• Integración de evidencia de comunicaciones y pagos.
• Escenarios de negociación ante discrepancias.

El objetivo es que renta, contrato, garantía, recibos y registro cuenten la misma historia y puedan ser auditados.

Conclusión

La decisión de la SCJN confirma que, en los arrendamientos habitacionales de la Ciudad de México, la inflación opera como límite legítimo al incremento anual. También protege la privacidad al impedir que el registro digital se convierta en un repositorio indiscriminado de contratos y datos personales.

La regla no debe reducirse a “multiplicar la renta por la inflación”. Una actualización jurídicamente ordenada exige revisar el contrato, respetar la anualidad, usar el indicador correcto, calcular sobre la base adecuada, armonizar las garantías y conservar evidencia.

Antes de modificar, cobrar o aceptar una renta, solicita un Diagnóstico 360 o consulta por WhatsApp con BLINDAJE RAÍZ 360. El análisis es individual y depende de la jurisdicción, el destino del inmueble, la fecha y la documentación disponible.

Javier Arias

Referencias

Congreso de la Ciudad de México. (s. f.). *Código Civil para el Distrito Federal, aplicable en la Ciudad de México*. https://www.congresocdmx.gob.mx/media/documentos/42c7dcd8aa0f9aef4da0b3c4eff097c538ff155e.pdf

Instituto Nacional de Estadística y Geografía. (2026, 8 de enero). *Índice Nacional de Precios al Consumidor: diciembre de 2025* [Boletín de indicador]. https://www.inegi.org.mx/contenidos/saladeprensa/boletines/2026/inpc/inpc_2q2026_01.pdf

Jefatura de Gobierno de la Ciudad de México. (2024, 28 de agosto). *Decreto por el que se reforma el segundo párrafo del artículo 2448 D y se adicionan un tercer y cuarto párrafo al artículo 2448 F del Código Civil para el Distrito Federal, entre otras disposiciones*. Gaceta Oficial de la Ciudad de México. https://paot.org.mx/centro/codigos/df/pdf/2024/GOCDMX_28_08_2024_4.pdf

Suprema Corte de Justicia de la Nación. (2026a, 25 de febrero). *Amparo en Revisión 546/2025* [Sentencia]. https://www2.scjn.gob.mx/juridica/engroses/3/2025/2/2_359032_7598_firmado.pdf

Suprema Corte de Justicia de la Nación. (2026b, 25 de febrero). *La Suprema Corte valida el límite en el incremento de rentas y delimita datos que podrán recabarse en el Registro Digital de Contratos de Arrendamiento en la CDMX* [Comunicado de prensa 035/2026]. https://www.internet2.scjn.gob.mx/red2/comunicados/comunicado.asp?id=8452

Transparencia editorial

Hechos verificados

• La reforma a los artículos 2448 D y 2448 F fue publicada el 28 de agosto de 2024 y entró en vigor al día siguiente.
• El Pleno de la SCJN resolvió el Amparo en Revisión 546/2025 en sesiones del 18 y 25 de febrero de 2026 y negó el amparo respecto de las normas analizadas.
• La sentencia limitó los datos del registro a colonia, alcaldía, renta pactada e incremento convenido.
• INEGI reportó una inflación general anual de 3.69% en diciembre de 2025.

Interpretación jurídica y práctica

• La afirmación de que el tope no crea por sí solo un aumento unilateral resulta de leer conjuntamente los artículos 1796, 1797 y 2448 D y debe verificarse frente al contrato concreto.
• La ruta de nueve pasos y la matriz documental son propuestas preventivas del autor, no un procedimiento oficial obligatorio único.

Incertidumbres y límites

• La sentencia resuelve un amparo concreto; este artículo no atribuye a la resolución efectos generales distintos de los que legalmente correspondan.
• No se corroboró una plataforma oficial plenamente operativa que refleje públicamente la delimitación de datos establecida por la SCJN.
• El porcentaje aplicable a cada actualización depende de la fecha, cláusula y periodo de referencia; el ejemplo de 3.69% no sustituye el análisis individual.
• El contenido se limita a arrendamiento habitacional en Ciudad de México y no constituye asesoría jurídica para un caso específico.