Fuerza mayor y rentas: dos plazos que no deben confundirse

Fuerza mayor y rentas: dos plazos que no deben confundirse

En un arrendamiento inmobiliario de Ciudad de México, una contingencia no suspende por sí sola el pago. La jurisprudencia distingue entre actuar para modificar o rescindir el contrato y defenderse posteriormente frente a una demanda de rentas.

Resumen ejecutivo

Una inundación, clausura ajena a las partes, emergencia sanitaria, daño estructural o restricción oficial puede afectar el uso de un inmueble arrendado. Sin embargo, llamar “fuerza mayor” a la contingencia no modifica automáticamente el contrato ni elimina la renta.

La jurisprudencia 1a./J. 57/2025 (11a.) de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación distingue dos rutas en los arrendamientos regidos por el Código Civil aplicable en Ciudad de México:

• La ruta activa: solicitar oportunamente la modificación o rescisión cuando el caso fortuito o la fuerza mayor impide total o parcialmente el uso del inmueble.
• La ruta defensiva: si el arrendador demanda rentas dentro del plazo legal, el arrendatario puede oponer la excepción de exención o reducción y pedir que la persona juzgadora analice la contingencia y su impacto.

La segunda ruta no equivale a una condonación automática ni permite dejar de documentar. Quien invoque la contingencia deberá acreditar, entre otros aspectos, qué ocurrió, cuándo empezó, por qué era imprevisible, qué uso contractual quedó impedido, durante cuánto tiempo y qué medidas adoptó para comunicar y mitigar el daño.

Para ambas partes, la lección preventiva es la misma: la crisis debe administrarse como un expediente, no como una conversación informal.

El problema: una contingencia no produce una sola consecuencia

En la práctica se suelen mezclar cuatro afirmaciones diferentes:

• El inmueble no pudo utilizarse.
• El negocio del arrendatario perdió ingresos.
• El contrato debe modificarse o terminarse.
• Las rentas dejaron de ser exigibles.

No son equivalentes. Un negocio puede enfrentar dificultades económicas mientras el inmueble sigue disponible para el uso pactado. También puede existir un impedimento físico o jurídico atribuible a una de las partes, supuesto que exige analizar incumplimiento y no necesariamente fuerza mayor. En otros casos, un acontecimiento extraordinario ajeno a ambas partes puede impedir efectivamente el uso total o parcial.

Los artículos 2431 y 2432 del Código Civil regulan, respectivamente, los impedimentos total y parcial derivados de caso fortuito o fuerza mayor. La jurisprudencia de la Suprema Corte interpreta esos artículos junto con los numerales 1162 y 1796 Bis para distinguir las acciones sobre el contrato de las excepciones frente al cobro.

Esta distinción es relevante porque una persona puede conservar una defensa respecto de rentas reclamadas y, al mismo tiempo, haber perdido la oportunidad de obtener por la ruta activa una modificación o rescisión en el momento en que la contingencia estaba ocurriendo.

Qué resolvió la Suprema Corte

La tesis jurisprudencial 1a./J. 57/2025 (11a.) deriva del Amparo Directo en Revisión 1243/2024, resuelto por unanimidad de cinco votos el 29 de enero de 2025. El criterio fue aprobado como jurisprudencia el 14 de mayo de ese año.

El asunto surgió de una controversia de arrendamiento inmobiliario en la que se reclamaron rentas y la parte demandada planteó la rescisión, así como la exención o reducción por el impacto de la pandemia en el uso del inmueble.

La Corte estableció dos reglas centrales.

Primera: las acciones de modificación o rescisión relacionadas con los artículos 2431 y 2432 deben ejercerse dentro del plazo interpretado a partir del artículo 1796 Bis. El criterio ubica esa reacción dentro de los treinta días siguientes a los dos meses durante los cuales se prolongó el impedimento.

Segunda: no haber ejercido esas acciones no impide necesariamente que, al contestar una demanda de pago, el arrendatario oponga como excepción la exención o reducción de rentas. La jurisprudencia vincula esa defensa con el plazo de cinco años del artículo 1162, que también rige para reclamar rentas.

En palabras breves del criterio, las excepciones pueden invocarse para que la persona juzgadora “verifique si [la contingencia] incidió en el cumplimiento de las obligaciones”. Ese análisis es casuístico: no basta la existencia general de una emergencia.

Acción y excepción: la diferencia práctica

La acción busca cambiar la relación jurídica

Cuando la contingencia continúa, el arrendatario puede requerir una modificación o la rescisión, según el grado y duración del impedimento y las normas aplicables. Esa actuación busca definir el futuro del contrato: cuánto se pagará, qué obligación se ajustará o si la relación terminará.

Esperar pasivamente puede dejar a ambas partes en incertidumbre. El arrendador no sabe si recuperará el inmueble o bajo qué condiciones continuará el contrato; el arrendatario acumula rentas y garantías sin una definición documentada.

La reacción preventiva debe incluir aviso fehaciente, propuesta concreta y reserva de derechos. Si no hay acuerdo, debe evaluarse oportunamente la vía jurisdiccional o el mecanismo alternativo pactado.

La excepción responde a una reclamación

La excepción opera cuando ya existe una demanda de pago. No inicia por sí misma un proceso para rediseñar el contrato; sirve para controvertir la exigibilidad total o parcial de las rentas reclamadas.

El criterio evita que la falta de una acción oportuna se interprete automáticamente como aceptación absoluta de las obligaciones originales. No obstante, la defensa deberá plantearse procesalmente y sostenerse con pruebas.

Por ello, conservar la excepción no debe presentarse como una estrategia recomendable de espera. Litigar después suele significar mayor costo, acumulación de prestaciones, exposición de garantías y pérdida de control sobre el resultado.

Qué debe probar quien invoca fuerza mayor

La etiqueta contractual no sustituye los hechos. Un expediente razonable debe permitir reconstruir al menos siete elementos.

1. El acontecimiento

Debe identificarse con fecha, autoridad, documento o evidencia técnica. No es igual una disposición general que una clausura particular; tampoco una falla del inmueble que una restricción externa.

Pueden ser relevantes:

• Disposiciones oficiales y su periodo de vigencia.
• Actas de inspección o clausura.
• Dictámenes de protección civil, estructura, instalaciones o salubridad.
• Reportes de siniestro y aseguradora.
• Fotografías, videos y metadatos.
• Comunicaciones con administración, condominio o autoridades.

2. Su carácter ajeno e imprevisible

La parte deberá explicar por qué el evento no era razonablemente previsible ni imputable a su conducta. Si el impedimento deriva de falta de mantenimiento, licencias, adecuaciones o cumplimiento a cargo de una parte, el análisis puede desplazarse hacia responsabilidad contractual.

3. El uso pactado

No basta demostrar que ocurrió un problema; debe acreditarse cómo afectó el destino previsto en el contrato. La imposibilidad de usar un local como oficina, restaurante, clínica o almacén depende de obligaciones y condiciones distintas.

El expediente debe contener contrato, anexos, licencia o uso permitido, acta de entrega y evidencia de la operación anterior a la contingencia.

4. Impedimento total o parcial

Esta clasificación incide en la consecuencia solicitada. Un cierre completo no es igual a una restricción de aforo, pérdida de acceso secundario o imposibilidad de utilizar una zona del inmueble.

La reducción pretendida debe guardar relación con el grado de afectación. Un porcentaje elegido sin soporte técnico, operativo o financiero será más vulnerable a controversia.

5. Duración

La fecha inicial, las interrupciones y el momento de recuperación del uso deben documentarse. La jurisprudencia analiza tanto el periodo de dos meses como el plazo posterior para actuar; una cronología imprecisa puede cambiar la ruta disponible.

6. Nexo causal

Debe demostrarse que el acontecimiento impidió el uso y que ese impedimento incidió en la obligación de pago. La caída de ventas o la falta de liquidez, por sí solas, no acreditan necesariamente que el inmueble no pudiera utilizarse.

7. Conducta de mitigación

Las partes deben mostrar qué hicieron para limitar el daño: reparaciones, accesos alternos, permisos, reubicación temporal, reducción acordada, seguros o entrega del inmueble. La inactividad puede agravar el conflicto y dificultar la explicación de la causalidad.

El protocolo de las primeras 72 horas

La contingencia no siempre permite conocer de inmediato su duración, pero sí exige preservar evidencia desde el primer momento.

Para la parte arrendataria

• Registrar fecha, hora, alcance y personas presentes.
• Revisar contrato, destino, avisos, seguros y mecanismos de solución.
• Notificar por los medios pactados y conservar constancia de recepción.
• Evitar declaraciones categóricas sobre terminación o falta de pago sin análisis.
• Solicitar inspección conjunta y documentar las zonas afectadas.
• Separar impedimento de uso, pérdida de ingresos y falta de liquidez.
• Preparar una propuesta temporal sujeta a revisión.

Para la parte arrendadora

• Acusar recibo sin reconocer anticipadamente hechos o consecuencias no comprobadas.
• Inspeccionar el inmueble y preservar evidencia propia.
• Identificar obligaciones de mantenimiento, reparación, permisos y seguros.
• Solicitar la documentación que sustente el impedimento.
• Revisar fianza, depósito, obligado solidario y avisos a garantes.
• Evitar cobros, disposiciones del inmueble o terminaciones incompatibles entre sí.
• Proponer un calendario de evaluación y respuesta.

La notificación debe ser trazable

Un mensaje instantáneo puede alertar sobre el problema, pero no siempre satisface el domicilio, destinatario o medio pactado. El protocolo debe revisar:

• Quién está facultado para notificar y recibir.
• Domicilio físico y correo contractual.
• Acuse, sello, firma electrónica o constancia de entrega.
• Descripción precisa del evento y su alcance provisional.
• Documentos adjuntos y forma de acceso a archivos pesados.
• Petición concreta: inspección, reparación, ajuste, suspensión temporal o terminación.
• Reserva expresa de derechos.

La comunicación debe evitar dos extremos: afirmar sin evidencia que “el contrato quedó cancelado” o guardar silencio mientras se acumulan obligaciones.

Cómo diseñar un convenio de contingencia

Si las partes acuerdan una solución temporal, el documento debe cerrar las ambigüedades que podrían reaparecer meses después.

Conviene definir:

• Hechos reconocidos y hechos reservados.
• Periodo exacto del ajuste.
• Renta original y renta temporal.
• Tratamiento de mantenimiento, servicios, impuestos e IVA, cuando corresponda.
• Destino del depósito y vigencia de garantías.
• Aviso y consentimiento de fiadores, obligados solidarios o afianzadora.
• Obras, accesos o medidas de mitigación.
• Evidencia necesaria para prorrogar o terminar el ajuste.
• Fecha de revisión y recuperación de condiciones ordinarias.
• Efectos de incumplimiento y solución de controversias.

Una reducción informal puede afectar pagarés, fianza, comprobantes fiscales y saldos. El convenio debe integrarse con todo el sistema contractual.

Errores frecuentes del arrendatario

• Suspender pagos unilateralmente sin aviso ni evidencia.
• Confundir menor ingreso con imposibilidad de uso.
• Continuar utilizando el inmueble y sostener simultáneamente un impedimento total.
• No separar periodos ni cuantificar la afectación parcial.
• Entregar llaves sin constancia de recepción y restitución.
• Esperar la demanda para reunir documentos que ya desaparecieron.
• Asumir que la jurisprudencia elimina automáticamente cinco años de rentas.

Errores frecuentes del arrendador

• Rechazar la contingencia sin inspeccionarla.
• Exigir simultáneamente rentas completas y actos incompatibles con la continuidad.
• No revisar si el impedimento deriva de obligaciones a su cargo.
• Modificar cerraduras, servicios o posesión fuera de las vías legales.
• Negociar descuentos sin actualizar garantías y comprobantes.
• Confiar sólo en una cláusula genérica de renuncia.
• Demandar sin conciliar pagos, depósitos, entrega y periodos de uso.

Implicaciones para las garantías

Una controversia de fuerza mayor no se limita a arrendador y arrendatario. Puede afectar al fiador, obligado solidario, afianzadora, aseguradora o emisor de pagarés.

Antes de pactar cualquier cambio debe verificarse:

• Si la garantía cubre modificaciones, prórrogas o reducciones.
• Si exige aviso previo o consentimiento.
• Qué conceptos y periodos están garantizados.
• Si existen límites, deducibles, exclusiones o caducidad.
• Si los pagarés corresponden con la renta realmente exigible.
• Si el depósito se conserva, aplica o devuelve.

Un convenio bien intencionado puede debilitar una garantía cuando se celebra sin revisar sus condiciones.

Mitigación mediante BLINDAJE RAÍZ 360

BLINDAJE RAÍZ 360 puede estructurar la respuesta mediante un Expediente de Contingencia Arrendaticia que incluya:

• Diagnóstico del contrato, uso pactado, jurisdicción y hechos.
• Cronología verificable del impedimento.
• Matriz de obligaciones de cada parte.
• Protocolo de notificación y preservación de evidencia.
• Dictamen sobre impedimento total, parcial o riesgo de imputabilidad.
• Modelación de rentas, mantenimiento, garantías y escenarios.
• Convenio temporal, modificación, terminación o estrategia de defensa.
• Coordinación documental con fiador, afianzadora o aseguradora.
• Expediente de entrega, recepción y conciliación final.

El servicio no garantiza exención, reducción, rescisión ni resultado judicial. Su finalidad es reducir incertidumbre y evitar que una contingencia se convierta en una sucesión de decisiones contradictorias.

Conclusión

La jurisprudencia 1a./J. 57/2025 protege la posibilidad de oponer una excepción cuando un acontecimiento extraordinario realmente impidió usar el inmueble, aun si no se ejerció oportunamente una acción de modificación o rescisión. Pero esa protección no convierte toda crisis en fuerza mayor ni elimina la carga de probarla.

La mejor ruta sigue siendo temprana: documentar, notificar, inspeccionar, cuantificar y definir por escrito si el contrato continúa, cambia o termina. Esperar a la demanda conserva una defensa posible, pero aumenta el costo y reduce el control de ambas partes.

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Referencias

Suprema Corte de Justicia de la Nación, Primera Sala. (2025a). *Contrato de arrendamiento. Plazos para hacer valer acciones y excepciones relativas al pago de rentas total o parcial, cuando se actualice caso fortuito o fuerza mayor durante su vigencia* [Jurisprudencia 1a./J. 57/2025 (11a.)]. https://ppstesis.scjn.gob.mx/TesisPS/APITesisPS/api/CrearCertificacion/8ea37e5e-d10d-42bc-890d-1c8e124a664f

Suprema Corte de Justicia de la Nación, Primera Sala. (2025b). *Amparo Directo en Revisión 1243/2024*. https://www2.scjn.gob.mx/juridica/engroses/1/2024/10/2_328950_7081_firmado.pdf

Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México. (2026). *Código Civil para el Distrito Federal* (texto con última reforma publicada el 24 de diciembre de 2025). https://paot.org.mx/centro/codigos/df/pdf/2026/CODIGO_CIVIL_PARA_DF_24122025.pdf

Transparencia editorial

Hechos verificados

• La jurisprudencia 1a./J. 57/2025 (11a.) deriva del Amparo Directo en Revisión 1243/2024, resuelto el 29 de enero de 2025.
• El criterio fue aprobado el 14 de mayo de 2025 y tiene naturaleza jurisprudencial.
• Distingue las acciones de modificación o rescisión de las excepciones frente al cobro de rentas.
• El Código Civil consultado reporta como última reforma la publicada el 24 de diciembre de 2025.

Interpretación editorial

• Preservar evidencia y notificar desde el inicio mejora la capacidad de negociar o defender una posición.
• La excepción no debe utilizarse como sustituto deliberado de una reacción contractual oportuna.
• Un convenio de contingencia debe actualizar rentas, garantías, comprobantes y ruta de terminación de forma congruente.

Incertidumbres y límites

• La actualización de caso fortuito o fuerza mayor depende de los hechos y pruebas de cada operación.
• El criterio interpreta disposiciones del Código Civil aplicable en Ciudad de México; otras entidades pueden tener reglas diferentes.
• No toda pérdida de ingresos acredita impedimento total o parcial del uso.
• La existencia de una excepción no anticipa su procedencia ni el porcentaje o periodo de reducción.
• Debe verificarse el régimen procesal vigente y la vía aplicable al momento de cualquier controversia.
• Este contenido es informativo y no sustituye asesoría jurídica individualizada.

Javier Arias