Poder notarial falso: la buena fe no siempre salva la compra

Una escritura inscrita no convierte en auténtico el poder que originó la venta. Antes de entregar dinero, hay que verificar el instrumento, sus facultades, su vigencia y la identidad de quienes intervienen.

Resumen ejecutivo

Comprar un inmueble a una persona que comparece como apoderada exige algo más que recibir una copia del poder. El documento puede existir y, aun así, no autorizar la venta concreta, haber sido revocado, haber concluido por otra causa o haber sido falsificado. Cada posibilidad plantea un riesgo distinto.

La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación resolvió el 23 de octubre de 2024 un caso originado en Michoacán en el que tres terrenos fueron vendidos mediante un poder falso y después transmitidos a otros adquirentes. La Corte sostuvo que la protección registral de terceros de buena fe no puede operar de manera absoluta cuando el título tiene origen ilícito, como el uso de un documento falso para disponer del inmueble sin consentimiento de la persona propietaria. El fallo no autoriza a trasladar mecánicamente su resultado a cualquier entidad: la legislación registral, los hechos acreditados y la posición de cada adquirente siguen siendo determinantes.

El contexto conserva plena actualidad. El 17 de agosto de 2026, la Fiscalía General de Justicia de la Ciudad de México informó que, de 89 denuncias recibidas desde el 5 de agosto dentro de su estrategia contra el despojo, 14 habían sido clasificadas como posibles despojos, 46 permanecían en revisión y 29 se habían descartado bajo esa clasificación. La autoridad no afirmó que esos asuntos involucraran poderes falsos. La cifra sirve para recordar una diferencia esencial: una denuncia, una inscripción y una copia notarial son elementos de información; ninguno sustituye el análisis completo de propiedad, consentimiento y representación.

La medida preventiva más eficaz es sencilla de formular y rigurosa de ejecutar: no pagar hasta que un notario elegido con independencia haya conciliado el folio real, el título de propiedad, el testimonio del poder, sus notas y avisos, la identidad del apoderado, el alcance de las facultades y la ruta bancaria de la contraprestación.

El error de revisar solamente la apariencia

En una operación ordinaria, el comprador suele concentrarse en tres preguntas: quién aparece como propietario, si el inmueble tiene gravámenes y cuál es el precio. Cuando el propietario no comparece personalmente, aparece una cuarta pregunta que cambia todo el expediente: ¿la persona que firma puede expresar válidamente la voluntad del dueño para esa operación?

Una copia escaneada del poder responde, como máximo, que alguien tiene una reproducción de un documento. No demuestra por sí sola:

  • Que el instrumento existe en el protocolo indicado.
  • Que el testimonio coincide íntegramente con la matriz notarial.
  • Que fue otorgado por la persona que aparece como poderdante.
  • Que contiene facultades de dominio suficientes para vender ese inmueble.
  • Que no incorpora límites de precio, plazo, forma de pago o beneficiario.
  • Que no fue revocado, renunciado, sustituido o extinguido.
  • Que el apoderado actual es la misma persona identificada en el instrumento.
  • Que el dinero llegará al propietario o a una cuenta autorizada por éste.

Por eso conviene separar tres niveles. Primero, la existencia de un documento. Segundo, su aptitud para corroborar autenticidad, alcance y subsistencia. Tercero, la suficiencia del conjunto para autorizar el cierre y el pago. Confundirlos transforma una formalidad aparente en una decisión patrimonial.

Qué exige el poder para vender en Ciudad de México

El Código Civil aplicable en Ciudad de México, con última reforma publicada el 24 de diciembre de 2025, distingue los mandatos generales de los especiales. Su artículo 2,554 dispone que, en un poder general para actos de dominio, basta que se otorgue con ese carácter para conferir facultades de dueño; también permite imponer limitaciones o formular poderes especiales.

La frase “actos de dominio” es importante, pero no debe leerse aislada. Es indispensable revisar todo el instrumento y sus antecedentes. Puede haber restricciones sobre el bien, el precio mínimo, la persona adquirente, la forma de pago, la facultad de recibir dinero, la posibilidad de sustituir el poder o la actuación ante conflicto de interés. El encabezado no derrota una limitación escrita páginas después.

Además, el artículo 2,595 establece varias causas de terminación del mandato: revocación, renuncia del mandatario, muerte del mandante o del mandatario, interdicción, vencimiento del plazo y conclusión del negocio para el cual se concedió, además de los supuestos a los que remite la propia norma. El artículo 2,596 permite, como regla, revocarlo, con las excepciones allí previstas. Los artículos 2,597 a 2,604 regulan efectos frente a determinadas personas y consecuencias de la terminación.

Esto impide una conclusión automática. Un poder antiguo no es necesariamente inválido; un poder reciente no es necesariamente vigente. La fecha sólo abre la investigación. Hay que identificar su naturaleza, propósito, condiciones y acontecimientos posteriores.

El Código también señala, en los artículos 2,269 y 2,270, que nadie puede vender sino lo que es de su propiedad y que la venta de cosa ajena es nula, con la salvedad de lo dispuesto en materia registral para adquirentes de buena fe. Precisamente ahí surge la tensión entre proteger al propietario original y dar seguridad al tráfico inmobiliario.

La Corte: el registro no sanea el origen ilícito en todos los casos

El Amparo Directo en Revisión 2060/2021 ofrece una advertencia concreta. Según la sentencia y el comunicado oficial 349/2024, las personas propietarias de origen demandaron la nulidad de un poder en cuya elaboración no participaron, de la primera compraventa y de dos transmisiones posteriores celebradas en menos de ocho meses. Los últimos adquirentes invocaron su buena fe y las inscripciones registrales.

La Primera Sala interpretó el artículo 50 de la Ley del Registro Público de la Propiedad de Michoacán. Concluyó que la protección registral no debía entenderse como absoluta cuando el título tenía origen ilícito, por ejemplo, si un tercero utilizó un documento falso para disponer del inmueble sin consentimiento del propietario legítimo. El comunicado resumió el punto así: “dicha protección no es aplicable cuando el título tuvo como origen o antecedente un hecho ilícito”.

El alcance debe manejarse con cuidado:

  • La sentencia resolvió una controversia concreta bajo legislación de Michoacán.
  • No significa que cualquier irregularidad documental destruya automáticamente una adquisición posterior.
  • La falsedad, el origen ilícito, la buena o mala fe, la inscripción y los efectos restitutorios deben acreditarse en el procedimiento correspondiente.
  • Las reglas registrales cambian entre entidades federativas.
  • La persona afectada puede necesitar acciones civiles, registrales, penales o constitucionales distintas, sujetas a plazos y legitimación propios.

La lección preventiva sí es generalizable: la inscripción es indispensable, pero no reemplaza la revisión del documento que permitió al supuesto representante celebrar la primera transmisión.

Cinco verificaciones antes de entregar anticipo o precio

1. Reconstruir el instrumento desde su fuente

Solicite testimonio o copia certificada legible, no sólo fotografías. Identifique número de escritura, fecha, libro o volumen, notaría, entidad federativa, nombre del fedatario, otorgante, apoderado y anexos.

La verificación debe hacerse por conducto del notario que prepara la compraventa. Si el protocolo continúa bajo guarda de la notaría, corresponde acudir a ella; si ya está bajo custodia del Archivo General de Notarías, deben utilizarse los servicios aplicables y acreditar el interés requerido. El portal oficial del Archivo de Ciudad de México informa que puede buscar instrumentos bajo su custodia, expedir testimonios o copias y asentar notas marginales o complementarias, incluidas las relativas a revocación de poderes.

No debe confundirse esa ruta con una consulta pública irrestricta. Los protocolos tienen reglas de guarda, acceso, legitimación y protección de datos. Tampoco la ausencia de una nota visible certifica, por sí sola, que nunca hubo revocación o terminación por otra causa.

2. Leer facultades y límites completos

El poder debe cubrir el acto proyectado y la forma en que se ejecutará. Una revisión útil responde por escrito:

  • ¿Es general para actos de dominio o especial para ese inmueble?
  • ¿Describe el folio, ubicación o antecedente correcto?
  • ¿Autoriza fijar y recibir el precio?
  • ¿Permite vender a determinada persona o existe prohibición?
  • ¿Permite autocontratación o hay un posible conflicto de interés?
  • ¿Autoriza sustitución y la persona comparece como apoderada original o sustituta?
  • ¿Impone plazo, condición o aprobación previa?
  • ¿Las facultades corporativas siguen vigentes si el propietario es una persona moral?

No todas estas cláusulas aparecen en todos los poderes. Su ausencia o presencia debe evaluarse conforme a la ley aplicable y al acto concreto.

3. Investigar subsistencia, no sólo fecha

En Ciudad de México, los artículos 120 y 121 de la Ley del Notariado regulan comunicaciones y avisos relacionados con el otorgamiento, revocación o renuncia de ciertos poderes. Para poderes de personas físicas y personas morales no mercantiles que facultan actos de disposición sobre inmuebles, el artículo 121 prevé información al Registro Nacional de Avisos de Poderes Notariales.

La consulta y el aviso son piezas de corroboración, no una garantía universal. Deben revisarse las personas y actos cubiertos, el lugar de otorgamiento, la fecha, la posible revocación ante otra notaría, las notas complementarias y cualquier causa civil de terminación. Si el poder se otorgó en otra entidad o en el extranjero, se agregan cuestiones de competencia, legalización o apostilla, traducción y reconocimiento de forma.

4. Conciliar propiedad, identidad y voluntad

El folio real debe obtenerse con cercanía temporal al cierre y compararse con el título. Hay que verificar propietario, superficie, copropiedad, gravámenes, limitaciones, anotaciones preventivas y régimen patrimonial relevante. La Ley Registral para la Ciudad de México, reformada por última vez el 21 de noviembre de 2025, define al Registro como la institución que da publicidad a la situación jurídica de bienes y derechos.

En paralelo deben verificarse las identidades del poderdante y del apoderado con fuentes y documentos congruentes. Una diferencia de nombre, CURP, domicilio, fotografía o firma no prueba por sí sola una falsificación, pero exige detener el cierre hasta aclararla.

Cuando sea razonable y jurídicamente posible, el contacto independiente con el propietario aporta corroboración. No debe realizarse usando exclusivamente el número proporcionado por el propio intermediario. Esa comunicación tampoco reemplaza la formalidad notarial: confirma una hipótesis, no perfecciona la transmisión.

5. Diseñar el pago para no financiar el fraude

La presión por depositar un “apartado” antes de concluir la revisión es una señal de riesgo. Deben quedar definidos beneficiario, cuenta, concepto, condiciones para liberar recursos, impuestos, retenciones y evidencia de cada transferencia.

El pago a una cuenta de tercero necesita causa jurídica y autorización verificables. La facultad para vender no equivale necesariamente a una instrucción suficiente para desviar el precio. En operaciones de riesgo elevado conviene condicionar el pago a la firma, presentación registral u otros hitos documentados por el notario, según la estructura lícita disponible.

Señales que justifican ampliar o detener la revisión

  • Sólo se exhiben capturas o un PDF incompleto.
  • La notaría indicada no confirma datos básicos del instrumento por el canal institucional aplicable.
  • El fedatario o el número de notaría no coincide con la fecha y demarcación.
  • Hay hojas, sellos, tipografías, numeración o anexos incongruentes.
  • El apoderado evita al notario elegido por el comprador.
  • Se exige pagar a una persona ajena al título y al poder.
  • El precio es extraordinariamente bajo y debe liquidarse de inmediato.
  • Existen transmisiones sucesivas en periodos breves sin explicación económica consistente.
  • El propietario es una persona mayor, reside en otro lugar o está fallecido y no hay corroboración suficiente de voluntad o subsistencia.
  • El poder fue sustituido, pero no se aporta la cadena completa.
  • El folio presenta avisos, anotaciones, inmovilizaciones, demandas o discrepancias con la escritura.

Una señal no equivale a fraude. Su función es elevar el estándar de prueba antes de tomar una decisión irreversible.

Qué cambió en Ciudad de México contra el despojo

El decreto publicado el 21 de noviembre de 2025 reformó, entre otras normas, el artículo 103 de la Ley del Notariado para la Ciudad de México. La disposición exige que, tratándose de inmuebles, el notario examine los títulos y relacione al menos el último título y sus datos registrales; además incorporó responsabilidad respecto de actos asentados que, por negligencia o mala fe en la verificación registral o documental, deriven en despojos.

La norma no convierte al notario en asegurador del resultado ni elimina la carga de diligencia de compradores, propietarios, intermediarios o instituciones financieras. La eventual responsabilidad debe determinarse con hechos, causalidad y procedimiento. Sí refuerza un mensaje operativo: la escrituración no es una estación para recibir papeles, sino un control de legalidad documental y registral.

La propia Ley del Notariado dispone en su artículo 37 que, si un notario detecta documentos presumiblemente apócrifos o alterados, debe avisar al Ministerio Público y a las autoridades competentes. La palabra “presumiblemente” importa: el aviso no equivale a sentencia ni autoriza a afirmar responsabilidad penal anticipadamente.

Si ya pagó o se detectó una venta sospechosa

La reacción debe preservar opciones y evidencia. La ruta depende de si existe sólo una oferta, una escritura firmada, un asiento presentado, una inscripción definitiva, una posesión alterada o transmisiones posteriores.

Entre las medidas que deben valorarse con asesoría inmediata están:

  • Obtener copias certificadas del poder, escrituras, apéndices y antecedentes registrales.
  • Preservar correos, mensajes, anuncios, comprobantes, llamadas y metadatos sin alterar los originales.
  • Confirmar con banco y notario la trazabilidad y el estado de los recursos.
  • Analizar acciones de nulidad, inexistencia, inoponibilidad, cancelación registral o responsabilidad, según la legislación y los hechos.
  • Evaluar medidas cautelares y anotaciones preventivas antes de nuevas transmisiones, cuando sean procedentes.
  • Presentar denuncia penal si existen elementos de falsificación, fraude, suplantación o despojo, sin usarla como sustituto de la vía civil.
  • Identificar a todas las personas adquirentes, acreedoras, fedatarias e intermediarias que deban ser llamadas al procedimiento.

No existe un remedio único ni una garantía de restitución. Los plazos, la inscripción y las transmisiones posteriores pueden modificar sustancialmente la estrategia.

Mitigación mediante BLINDAJE RAÍZ 360

BLINDAJE RAÍZ 360 puede estructurar una revisión preventiva sin sustituir las funciones exclusivas del notario, del Registro Público o de la autoridad investigadora. El servicio puede integrar:

  • Matriz de identidad, representación y facultades.
  • Conciliación entre poder, título, folio real y contrato proyectado.
  • Coordinación documental con la notaría elegida por las partes.
  • Revisión de notas, avisos, sustituciones y causas aparentes de terminación.
  • Mapa de pagos, beneficiarios y condiciones de liberación.
  • Perfil de señales de riesgo y requerimientos de corroboración.
  • Cláusulas de condición, declaraciones, indemnidad y entrega documental ajustadas a la operación.
  • Protocolo de preservación de evidencia y respuesta ante inconsistencias.

El objetivo no es prometer que nunca habrá fraude. Es elevar la calidad de la decisión, documentar lo que se comprobó y evitar que el cierre dependa de una sola copia o de la palabra de un intermediario.

Conclusión

Un poder notarial no se valida por su apariencia, antigüedad o número de hojas. Debe existir en su fuente, coincidir con el testimonio, abarcar la venta concreta, permanecer subsistente y ser ejercido por la persona correcta. Después, esa representación debe conciliarse con el propietario registral, el inmueble y el pago.

El precedente de la Suprema Corte demuestra el costo de descubrir demasiado tarde que la primera transmisión nació de un documento falso. La buena fe es una cuestión jurídica que se acredita y se interpreta; no es un sustituto de la debida diligencia.

Antes de entregar un anticipo o firmar una compraventa representada por apoderado, solicite un Diagnóstico 360. Revisamos el poder, el activo, la contraparte y la ruta de pago para que la decisión se apoye en evidencia verificable, sin prometer un resultado determinado.

Referencias

Transparencia editorial

Hechos verificados

  • La Primera Sala resolvió el Amparo Directo en Revisión 2060/2021 el 23 de octubre de 2024; el comunicado oficial se publicó el 24 de octubre de 2024.
  • Ese asunto se originó en Michoacán e involucró un poder declarado falso y transmisiones posteriores de inmuebles.
  • El Código Civil aplicable en Ciudad de México regula las facultades de dominio y diversas causas de terminación del mandato.
  • La Ley del Notariado capitalina contempla avisos sobre determinados poderes, notas de revocación y el deber de informar sobre documentos presumiblemente apócrifos.
  • El 17 de agosto de 2026, la Fiscalía CDMX reportó 89 denuncias recibidas desde el 5 de agosto dentro de su estrategia contra el despojo; 14 estaban clasificadas como posibles despojos, 46 seguían en revisión y 29 habían sido descartadas bajo esa clasificación.

Interpretación

  • La existencia de una copia de poder no alcanza, sin corroboración adicional, el estándar prudente para liberar el precio de una compraventa.
  • La consulta notarial, los avisos de poderes y el folio real deben evaluarse de manera conjunta; ninguna fuente aislada elimina todos los riesgos.
  • El precedente de la Corte justifica tratar el origen documental de la cadena de titularidad como un elemento material de la debida diligencia.

Incertidumbres y límites

  • La Fiscalía CDMX no informó que las denuncias citadas involucraran poderes notariales falsos; el artículo no establece esa conexión.
  • El fallo de la Corte estudió legislación de Michoacán. Su aplicación a otro caso requiere revisar la ley de la entidad, los hechos, las pruebas y el carácter obligatorio que corresponda a sus razones decisorias.
  • La ausencia de un aviso o una nota de revocación no certifica por sí sola la vigencia del poder, porque pueden existir otras causas de terminación o diferencias de cobertura institucional.
  • Este artículo es informativo y no sustituye asesoría jurídica o notarial individualizada.

Javier Arias

Nota jurídica

Este contenido es informativo y no sustituye el análisis profesional de una operación concreta. La estrategia aplicable depende de los documentos, las partes y la jurisdicción involucrada.

Metodología editorial, fuentes y correcciones ↗